賃貸でカビを生やしたら誰が負担するの?

私たちの居住スペースにはカビが繁殖する条件が揃っています。賃貸物件であろうと自己所有物件であろうと、カビと無縁の生活は不可能とも言えます。では、賃貸物件の場合、どこにでも生えるカビの損害は誰が負担しなければならないのでしょうか?

1.賃貸物件のカビが入居者の責任となるかどうかは契約内容によって違ってきます

1-1.賃貸借契約を結んだときの契約書にはどのような記載がありますか?

賃貸契約を結ぶときは通常、毎月の賃料の額だけでなく、「敷金・礼金」とか「保証金・敷引き」についても説明を受けます。

敷金と保証金の意味は全く同じではありませんが、退去時に部屋を原状回復する為の修繕費やハウスクリーニング費、滞納家賃の補てんに使われるという意味では同じ性質のものです。契約時に賃借人(以下、借主と呼びます)が貸主(紛らわしいので以下、大家さんと呼びます)に渡す必要のあるお金であり、退去時に精算されることになります。

なお賃貸には「敷金・保証金なし」の物件もあります。入居時のまとまった資金がない人にはありがたい物件となりますが、この場合、故意や不注意によって室内を壊したり汚したりした際の原状回復に必要な費用は別途請求されます。

1-2.契約書にハウスクリーニングに関しての特約がありますか?


契約自由の原則から、大家さんは退去時に原状回復やハウスクリーニングをどうするのかについて、様々な特約を付けることができます。この特約こそ要注意なのです。

たとえば「カビを生やしたら、ハウスクリーニング代は全額借主の負担とする」という酷なものであっても、契約書にサインしてしまうと、特約を了承したという証拠となってしまいます。後で拒否することは難しいので、契約の際は注意してください。

2.どんな契約・特約でも絶対に従わなければならない、というわけではありません

2-1.一般原則が基本となります

以下の2つの一般原則と比較して明らかに不利な特約に対しては、交渉の余地が出てきます。

①借主の通常の使用や、建物・設備等の経年劣化により生ずる損耗は、大家さんの負担

②借主の通常の使用により生じたとは言えない、借主に責任があると思われる損耗は、借主の負担

あなたのカビの原因は、どちらに当てはまりますか?

2-2.特約が無効だと主張するには要件が必要です

①の場合であっても「借主は契約終了時にハウスクリーニング費用を大家さんに支払う」という特約は有効と言えます。ただし、有効となる要件が備わっていれば!です。その要件とは、

・契約書にその内容について記載があり、具体的な金額が記載されていること
・ハウスクリーニング費用として相当と認められる範囲内であること
・不動産仲介会社の説明があり、例外としての特例であることを借主が合意していること、またその証拠が有ること

です。つまり、これらの要件が揃っていなかったら、特約は無効であると主張することができます。ただし、現実問題としては、主張するだけではどうしようもありません。実際は大家さんとの交渉や、裁判所の判断を仰ぐ必要が出てきます。

3.特約がなくても「善管注意義務」に違反すると修復費用を請求されることに

3-1.どんな場合に義務違反となるの?

「善管注意義務」とは、簡単に言うと借主は常識的に要求される程度の注意を払って生活してくださいね、ということです。逆にいえば、非常識な部屋の使用方法によりカビが発生した場合は、修復費用の請求は当然である、ということになります。

一般的な掃除を怠るのはもちろん、カビの発生に気づきながら放置していたり、雨漏りに気づきながら放置していたなど、被害が拡大することへの対策を取らなかった場合善管注意義務違反となり、修復費用を請求をされることがあります。

4.賃貸に長く住めば住むほど修復費用が高くなるわけではない

4-1.参考にしてもらいたい経年劣化に対する考え方(クロスの例)

長く住んでいれば部屋が汚れるのは当然です。敷金精算にあたっては、経過(耐用)年数によって物の価値が減少するという考え方で計算されます。

例えばクロスの場合で、6年後には残存価値が1円となる計算式で借主の負担分が算出されます。極論ではありますが、クロスだけにカビが生えているとするなら、6年以上住んでいれば、借主はクロスの張り替えについては負担しなくても良いということになります。

4-2.国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作っています

国土交通省ではトラブル防止の為に「経過年数や注意義務を怠った程度によって、借主に修復の義務がある」というガイドラインを作成しています。もしあなたが、ハウスクリーニング代などの請求について納得できないならば、自分のケースがどれに当てはまるのかを調べ、国土交通省のガイドラインを示して大家さんと交渉されることをおすすめします。

5.退去時に思わぬ費用請求をされないためにすべきこととは?

5-1.契約の時点で、退去時の費用負担をしっかり確認して、納得の上でサインしましょう

退去時の費用負担についてのトラブルが一番多いということをしっかり認識し、契約書の内容をすべて理解した上で、サインするようにしなければなりません。

自分にとって不利な特約であると感じたら、特約の変更を申し出るとか、契約しないという決断をするべきでしょう。

5-2.気になったカビや湿気は早急に報告しておくこと

入居当初ももちろんですが、生活していく中で自分のせいではないカビや湿気を見つけたら、早急に大家さんや不動産管理会社に相談するようにしましょう。その記録を残しておくことで、管理義務違反を理由とした費用請求を回避することができるかもしれません。

6.まとめ

カビについての悩みであるなら、相談もしやすいはずです。できることなら大家さんとうまくお付き合いして、トラブルを避けるような心配りをしておくことが、賃貸物件で長く住むためには大事なことですよ。

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